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내 집 마련을 앞두고 있다면 반드시 이해해야 할 것이 있습니다. 바로 대출 규제 지표인 LTV, DTI, DSR인데요. 이 개념을 잘 모르면 대출 한도가 확 줄어들 수 있습니다. 오늘 정리한 내용을 확인하고 불리한 상황을 피하세요!
LTV 뜻과 계산법
LTV(Loan To Value)는 주택 가격 대비 받을 수 있는 대출 비율을 뜻합니다. 예를 들어, 5억 원짜리 아파트에서 LTV가 70%라면 최대 3억 5천만 원까지 대출이 가능합니다. 생애 최초 주택 구매자는 규제와 상관없이 최대 6억 원, 주택 가격의 80%까지 가능합니다.
DTI의 의미와 적용
DTI(Debt To Income)는 연 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환 비율을 말합니다. 계산식은 원리금 ÷ 소득 × 100 입니다. 예를 들어 연봉이 6,000만 원이고 연간 원리금이 2,400만 원이라면, DTI는 40%가 됩니다. 이 수치가 높으면 대출이 거절되거나 한도가 줄어듭니다.
DSR의 정의와 특징
DSR(Debt Service Ratio)은 모든 대출의 원리금을 포함한 상환 비율입니다. DTI보다 더 강력한 규제 도구로, 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 전세자금대출, 카드론까지 모두 합산합니다. 예를 들어 연봉이 6,000만 원이고 주담대 원리금 1,500만 원, 신용대출 원리금 1,500만 원이라면, DSR은 50%입니다. 1억 원 이상 대출 시 DSR 40% 제한이 적용되어 대출이 불가능할 수도 있습니다.
LTV·DTI·DSR 비교표
| 구분 | 기준 | 포함 항목 |
|---|---|---|
| LTV | 주택 가격 | 주택 가격 대비 대출 비율 |
| DTI | 소득 | 주담대 원리금 + 기타 대출 이자 |
| DSR | 소득 | 주담대 원리금 + 모든 대출 원리금 |
실제 적용 사례
연소득 5,000만 원 직장인이 6억 원 아파트를 구매하는 경우를 가정해 보겠습니다.
- LTV 70% : 최대 4억 2천만 원 대출 가능
- DTI 40% : 약 2억 5천만 원 대출 가능
- DSR 40% : 타 대출이 없다면 2억 5천만 원 가능, 다른 대출 원리금이 연 800만 원 있다면 약 1억 6천만 원 가능
이처럼 동일한 조건에서도 어떤 지표가 적용되는지에 따라 대출 한도가 크게 달라집니다.
결론
LTV, DTI, DSR은 단순한 용어가 아니라 실제 내 집 마련의 성패를 좌우하는 핵심 지표입니다. 특히 2025년 7월 이후에는 더 강화된 DSR 규제가 적용되어 대출 한도가 줄어들 수 있습니다. 지금부터 자신의 상황을 계산기로 확인하고 전략적으로 준비하는 것이 필요합니다.
Q&A
Q1. LTV·DTI·DSR 계산은 어떻게 하나요?
👉 네이버 ‘금융계산기’를 활용하면 간단히 계산할 수 있습니다.
Q2. 생애 최초 주택 구입자는 혜택이 있나요?
👉 네, 규제와 상관없이 최대 6억 원, 주택 가격의 80%까지 가능합니다.
Q3. DSR 규제가 강화되면 어떤 영향이 있나요?
👉 연소득 5,000만 원 기준, 기존보다 최대 5천만 원까지 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.
Q4. DTI와 DSR의 차이는 무엇인가요?
👉 DTI는 주담대와 일부 대출 이자만 포함되지만, DSR은 모든 대출 원리금을 합산합니다.
Q5. 대출 한도를 늘릴 방법이 있나요?
👉 타 대출을 줄이거나 상환 기간을 조정해 DSR 비율을 낮추는 방법이 있습니다.
